当前物业管理工作存在的问题和建议

物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活和环境，推动了两个文明建设，为实施社会再就业工程作出了积极贡献，但在良性发展的同时，存在的问题和矛盾也比较突出，不容忽视。

一、存在的问题

（一）各部门齐抓共管的合力没有完全形成。物业管理面广量大，涉及到方方面面，与属地政府、住建、城管、环保、公安、市场监督、法院、人防等部门、单位紧密相关。该区虽然成立了相应机构，但因缺乏统筹协调，而且各社区、乡镇没有相应的物业管理机构，专门的物业管理人员严重缺失，齐抓共管的合力还未完全形成。

（二）业主自觉履行义务的意识不强。部分老旧小区业主思想观念未能转变，对物业管理这种有偿服务产生抵触情绪。部分业主把对开发商的不满发泄在物业管理公司身上，尤其是在一些小区，部分机关事业单位工作人员拖欠、拒交物业费用，起到了较大的负面影响，而目前缺乏对这些行为的有效惩戒措施。由于物业收费率不高，直接导致了物业管理水平的降低，一些物业公司无法营运，纷纷撤离。

（三）业主委员会作用不明显。首先是成立业委会较为困难,由于有各自不同的利益诉求，小区业主们的意见很难统一，小区入住率较低等。尽管目前全区已有8个小区成立了业主委员会，但由于业主法律意识不强、业主之间的矛盾难于调和、经费缺乏、小区入住率较低、政府无强制成立业主委员会的权力等。在目前的实际运作中，小区业主委员会的维权、监督和协调的作用并没有体现出来。

（四）物业费收费标准低，很多小区收费标准都是若干年前的定价收费，多年来无法提高收费标准，部分物业企业在亏损经营，也无法提高优质的服务。

二、建议

（一）实行分类管理，建立行之有效物业管理模式。

一是新建住宅小区。要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘物业服务企业，实施星级物业管理。住建、规划、房产等部门要进一步加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业服务的监管力度。要求开发建设单位按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。同时，督促开发企业强化售后服务，在保修期内承担物业的保修责任。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的星级管理服务。

二是老旧住宅小区。要坚持政府主导、社会参与、突出重点、分步实施、分类管理的原则，努力推进老旧小区物业管理市场化、专业化工作。主管部门要督促各社区合理划定管理服务区域，完善物业管理用房及相关公共设施，规范后续管理行为，逐步建立健全以市场运作为主，以业主自主管理为辅的长效管理机制。

（二）创新工作机制，促进小区物业长效管理。

 一是健全物业纠纷调解三位一体工作机制。进一步健全物业纠纷调解工作机制，实行区、社区二级责任制，建立健全社区、业委会、物业公司三位一体的物业纠纷调解工作机制，以便有效解决物业纠纷；

 二是建立业主拒交物业服务费的协调机制。对一些恶意拖欠物业服务费或经多次催交仍未交纳的业主，支持物业服务企业向人民法院起诉；积极倡导机关事业单位人员带头交纳物业服务费，对无理拖欠物业服务费的，由所在单位予以批评教育并责令改正。

三是建立物业管理行业监管机制。要通过物业管理信息平台，完善企业信用信息档案，对违反物业管理相关规定或物业服务达不到服务标准等不良行为进行信用评价记录；进一步规范物业服务企业准入和退出制度，对有不良行为并经整改仍不达标的物业服务企业，由主管部门向蚌埠市住建委相关部门建议，对其不良行为记入企业诚信档案，并控制该企业在本市的投标行为。

（三）强化组织保障，确保物业管理工作有序开展。

一是加强宣传教育和舆论引导。进一步利用报纸、网络等宣传媒体，大力宣传国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等相关政策法规，让广大市民了解政策，强化物权意识，强化责任意识和自律意识；主管部门要切实增强履约观念，引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，积极维护小区环境，努力营造人人关心支持物业管理工作的良好氛围。

二是建立经费投入保障机制。将物业管理经费列入区、社区两级财政预算，建立物业管理服务扶持基金，区财政每年安排补贴资金，主要用于：老旧小区物业管理补贴经费；业主委员会、物业服务企业考核和培训经费。

三是进一步加强物业服务队伍建设，充分发挥物业服务行业协会作用，加强对物业服务队伍的行业监管；建立物业服务企业与从业人员的信用档案，提高企业自身的服务水平和信誉度；建立培训制度，提高物业从业人员的专业知识、专业技能和管理水平；加强业委会队伍建设，逐步提高业主大会和业主委员会组建率，积极引导业主委员会正确行使职责权利，引导他们通过正当渠道和手段表达合理诉求，切实维护全体业主的合法权益。不断提高人民群众的满意度和幸福感。

（禹会区人大办公室）